以《人民的名义》告诉你,5千万能买到10亿的地,但你也可能会

发布时间: 2017-04-16 13:28 发布作者: 明源地产研究院 浏览次数:
摘要: 最近反腐电视剧《人民的名义》火得不要不要的。事先零宣传,几乎裸播的剧集,一经播出就“秒速”走红,播出...


最近反腐电视剧《人民的名义》火得不要不要的。事先零宣传,几乎裸播的剧集,一经播出就“秒速”走红,播出仅7天,全网播放量就突破10亿,网络评论热度持续走高,成为全民焦点……明源君已经十几年没追过剧了,也不免被吸引,花了三四个小时,将同名小说读了一遍。


回顾该剧,《人民的名义》故事主线是大风厂的拆迁引发的股权纠纷和一系列贪污事件。职业使然,其中涉及房地产的细节自然让明源君十分感兴趣。比如,山水集团借了5000万的过桥资金给大风厂,大风厂将股权质押给山水集团,结果银行对大风厂断贷,最后,法院将大风厂的股权判给了山水集团,藉此,山水集团获得了价值10个亿的土地!


电视剧《人民的名义》中重要线索之一的大风厂工人股权纠纷


最近几年,由于面粉的涨价速度远高于面包,而土地是最重要的生产资料。房企只要能够以便宜的价格拿到优质的土地,就意味着“钱途”光明。可是,参加招拍挂要拼刺刀,过五关斩六将,要拿到手还得出高价。加上一二线城市可拍卖的土地已经不多。于是,通过股权兼并收购的方式拿地,逐渐盛行起来。


因此,当看到剧中这个情节时,普通的民众可能会很疑惑:为什么价值10亿的土地为什么5000万就能买下?作为地产从业人士,则会想,当下的市场是否有类似的机会,应该要怎么做才能既拿到便宜的优质地块,又不会逾越法律的界限,最后身陷囹圄?现实中,正反的案例都不少。



通过股权收购可以捡便宜货

但侵吞国有资产

后果很严重



根据剧中的设定,大风厂是一家国营企业,陈岩石在京州做副市长时,主持股份制改革,让工人们集体持了49%的股。蔡成功将股权质押给山水集团,获得的资金却赔光了,因此,持股的工人们既失去了股权,又没有得到安置费。


一、侵吞国有资产,让不少房企老板锒铛入狱


当然,之所以有上述判决,是因为大风厂股权案涉嫌司法腐败!负责此案的京州市中院副院长陈清泉,经常进出山水集团老板高小琴的山水度假村。蔡成功质押大风股权违规,是假造员工持股会授权书办的质押登记,中院却视若无睹。两名主审法官都和主管副院长陈清泉有利益输送关系,其中有一位还和陈清泉关系暧昧。而正是这位女法官在陈清泉的授意下,走简易形式让山水集团拿走了原本属于大风厂工人的那部分股权……



5000万的投入,10个亿的收益,回报19倍!简直就是天上掉馅饼!可现实中,这样的案例还真不少。


不少央企、国企此前位于城市近郊,可是随着城市的扩大,这些当年的郊区变成了城市的核心区域。企业按照新的城市规划退城入园,就空出了一大片优质土地。这些土地不少通过经过公开招拍挂出售。不过也有很多像大风厂这样经营不善的,廉价股权转让,造成国有资产流失的案例数不胜数,这种事情,一旦遇到反腐高压,相关人员落马就会带来连锁反应,涉案的地产老板也锒铛入狱。


二、股权纷争夹杂着腐败,是房企的定时炸弹


即便没有造成国有资产流失的,由于存在纠纷和可能的司法腐败,股权收购之后,诉讼也会一直伴随左右。


原四川省委原副书记李春城被移送司法部门之前,李春明的“拿地能力”也很强,因为他是李春城的弟弟。


李春明和部分亲属在成都天府新区、双流等地成立的多个房地产公司,原本在成都寂寂无名,但“拿地能力”却十分惊人。例如,在成都行政中心南迁前,李春明在天府新区海洋馆附近,以50万元一亩获得数百亩土地,等到行政中心南迁之后,土地价值飙升,李春明以200万一亩把该片土地倒手,获取暴利。


这与山水集团提前获悉了政府对光明新区的开发,预判了土地增值的内情,才借给大风厂5000万借款如出一辙。



当然,随着李春城的落马,不仅李春明卷入司法,在地产领域,与李春城有往来的众多房企老板牵涉其中……


一些房企因为长年通过钱权勾结的方式拿地,已经忘了如何通过正常的方式拿地,市场一阳光、透明,就倒闭了。让人不禁感慨,想要走得长远还是要走正道!



即便是通过合法合规的方式

进行股权收购

也存在许许多多坑



万科董秘朱旭称,未来将逐步提高通过股权收购合作方式来拿地的比例。融创去年半数以上的新增土地通过股权的兼并收购获得,泰禾董事长黄其森表示要更多通过股权并购方式拿地……


明源君相信,现在还在市场上玩,并且越做越大的,都是遵纪守法的房企,但即便如此,通过股权收购的方式获取土地还是有不少坑。需要睁大眼睛规避。


第一种是,股权转让之后,并不意味着土地使用权发生流转

 

甲公司与乙公司(开曼群岛注册的外资公司)共同设立一个项目公司,甲占1%股份,乙占99%股份。项目公司以6.5亿成功竞拍了某地块,《土地使用权证》登记项目公司为使用权人。


5年之后,该地块价格暴涨。丙公司想要介入该地块的开发,经接洽,甲公司将自己1%的股份转让给丙公司,签订《股权转让协议》约定:“丙公司以3.7亿的价格取得甲在项目公司中1%股权及股权对应的某地块的全部权益。丙公司先支付第一笔股权转让款6500万元,余款3.1亿元汇入双方共管账户后,甲公司将配合办理股权变更的工商登记。”至此,丙公司如愿通过股权收购的方式介入该地块的开发,且获得巨额收益。


可是,半年之后,甲公司以丙公司迟延交付剩余转让款为由,将其持有的1%股权转让给了第三人,并办理了工商变更登记手续。



丙公司愤而将甲公司告上法庭,提出在甲丙协议存续期间,甲公司单方转让协议约定的股权给第三人,构成根本性违约,要求解除股权转让协议……请求解除协议,诉请甲退回6500万元转让款,并赔偿损失。


对此,家公司抗辩称,转让后,土地使用权仍然在项目公司名下,因此不是土地使用权的转让,是股权转让……


最终,经过一审、二审到再审,前后历时3年,甲公司只退回了6500万转让款。因为本案协议只是约定了股权的转让,股权转让后,土地仍登记在项目公司名下,土地使用权并未发生流转!


第二种是,一些地块经过多次股权变更,存在恶意囤地行为


过去数年间,拿地就能赚钱,因为快速城镇化过程中,房子供不应求。一些开发商根本就不盖房子,直接囤着等升值。比如2015年新华社报道上海X项目,1992年就拿地了,但开发速度慢似蜗牛,至今周边价格已经上涨近百倍,真可谓躺着赚钱!


当然,这么干也有恶果,上述开发商多年缴纳的税收超过了实际收入,如果如果不是靠香港上市公司做帐“赚钱”,估计早就玩完了。


根据《中华人民共和国房地产管理法》及国土资源部《闲置土地处置办法》相关规定,开发商如果用合法出让手续取得涉案土地的使用权,在超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,政府可向其征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,政府可以无偿收回土地使用权。


因此,现实中,为了捂地,一些公司可谓用尽各种旁门左道,变更股权是方式之一。如果房企收购此类公司股权获取土地,就存在问题。


例如,惠州某地块摘牌近10年却一直闲置,其地块估值从当初的5000多万元已暴涨至现在的10亿元!


2007年,摘牌主体D企在无竞拍人参与的情况下,以底价5350万元成功摘牌,楼面价仅650元/平米。


可是,随后,竞买主体不仅违背原竞买条件,未配建五星级酒店,从2007年拿地至今,D企仅仅只做了土地平整和围挡,还通过不断变更公司的股权结构,通过股权转让(最终转给了Y企),将土地掌握在自己手上,涉嫌恶意囤地!



虽然Y企表示,该地块当前的土地权属方为该公司,不属于闲置地块,因为Y企2015年才接手该地块。但从法律意义上,该地块自2012年6月开始就已经归属于Y企旗下了!


早在2009年,惠州国土资源局即要求D企尽快动工,否则将依法收回。最近,惠州国土局也表示,高度关注该地块的动向,若规划调整完毕,还不尽快开工,将被认定为闲置土地,依法依规办理。


如果房企并购了此类公司的股权拿地,就会带来许多麻烦。司法实践中还有以牟利为目的,对竞标所得土地没有进行任何建设,没有完全支付土地出让金的情况下,随同公司一并转让给他人,且转让土地面积超过20亩以上的,最终,检察院以《刑法》第228条“非法转让土地使用权罪”追究刑事责任的案例。


因为,房企在在实际操作中要十分谨慎,对转让方、受让方的主体资格、公司出资情况、公司架构等进行尽职调查,以避免掉坑里。


第三种是,土地使用性质比较难转变的,或者根本无法转变


如果山水集团仅仅只是提前获悉了政府对光明新区的开发,可能还不会借给大风厂5000万资金,因为如果还是工业用地的话,这块地并不那么值钱。让大风厂从5000万飙升至10个亿的关键是其土地属性变成了房地产用地!


一线城市房价暴涨之后,一些缺乏竞争力的制造业工厂步履维艰,一些企业就趁机收购这些盈利不佳,甚至亏损的制造业企业的厂房,藉此获得该厂房的地块(在该地块属于该制造业企业的情况下),然后坐等土地使用性质变更,或者通过各种途径变更土地使用性质。


坐等需要有熬的实力。改变土地使用性质有的凭实力,比如深圳一知名商业地产运营商的高管就曾对明源君说,他们公司在深圳通过旧改拿地,地价十分便宜。因为他们打造的综合体能够极大地提升片区形象,拉抬周边楼盘的价格。政府自然愿意给各种优惠。而且,他们还能通过努力改工业用地为商业用地。


与上述房企通过合法渠道改变土地性质不同的是,国内一些房企通过行贿官员,强行改变土地性质,这种操作方式,在反腐高压下,风险极高。


因此,要做类似的股权并购,要问问自己是否有通过正规渠道改变土地使用性质的实力。



作者:明源地产研究院副主编 艾振强。探讨及交流,可添加作者微信:arunme



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